상가 권리금계약서 작성(서울 강남,송파,서초구지역)

상가 권리금계약서 작성, 공인중개사의 한계를 넘는 전문 행정사의 역할 (feat. 강남/송파/서초 직거래 성공 사례)
 

서론: 안전한 상가 직거래와 권리금 보호, 전문가의 계약서 작성이 필수입니다. 

상가 임대차 계약 시 권리금은 임차인의 중요한 재산권입니다. 하지만 공인중개사는 권리금 계약을 작성할 수 없다는 법원 판결로 인해, 직거래나 중개 상황 모두에서 권리금계약서 작성이 전문 행정사의 영역이 되었습니다. 서울 송파구, 강남구, 서초구 지역에서 발생한 상가 직거래 및 권리금 계약 대행 사례를 통해, 권리금 계약서 작성 요령과 주의사항을 상세히 안내해 드립니다.

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1.  공인중개사 권리금 계약서 작성 불가! 법적 판결이 의미하는 것 

최근 법률신문에 보도된 바와 같이, 공인중개사가 권리금 계약서를 작성하는 행위는 행정사법 위반으로 판결이 확정되었습니다. 이 판결은 상가 임대차 시장에 매우 중요한 변화를 가져왔습니다.

✅ 법적 핵심 내용:

1. 권리금은 중개대상물이 아니다: 『공인중개사법』상 중개대상물(토지, 건축물 등)이 아니기 때문에, 중개사가 권리금 계약에 대해 법률 행위(계약서 작성)를 하는 것은 법률적으로 허용되지 않습니다.
2. 권리금 계약은 행정사의 고유 업무 영역: 계약서 작성은 행정사의 업무 범위에 해당합니다. 따라서 상가 권리금 계약의 당사자 간의 합의 내용을 안전하게 문서화하는 것은 계약서작성 전문 행정사의 역할로 명확히 분리되었습니다.

이러한 법적 판단 때문에, 서울 강남구, 송파구, 서초구 등 상가 거래가 활발한 지역의 부동산 대표님들조차 권리금 계약이 수반된 중개를 진행할 경우 임대차계약서만 작성하고, 권리금계약서 작성은 민들레행정사사무소에 의뢰하는 형태로 협업이 이루어지고 있습니다. 이번 수임 사례 역시 부동산 대표님의 의뢰로 시작되었으며, 권리금과 직거래 임대차 계약의 마무리를 위해 민들레행정사가 현장(송파구)으로 직접 출장하여 위임 사무를 안전하게 마무리했습니다.

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2.  직거래 상가 임대차 계약서 작성 요령 및 필수 체크리스트 

권리금 계약이 수반되는 상가 직거래 임대차는 더욱더 신중해야 합니다. 중개사가 없기 때문에 계약 당사자가 모든 위험을 안아야 하므로, 전문가의 조력이 필수적입니다. 민들레행정사는 안전을 최우선으로 하여 다음과 같은 핵심 요령을 반영해 계약서를 작성합니다.

✅ 직거래 계약서 작성 시 필수 요령 6가지:

1. 계약 당사자 신분 확인: 임대인의 신분증과 등기부등본을 대조하여 실제 소유주(또는 대리권) 여부를 명확히 확인합니다.
2. 부동산 표시의 정확성: 상가의 용도, 면적, 건축물대장상 표시를 정확하게 기재하여 향후 분쟁의 소지를 차단합니다.
3. 특약사항 사전 합의 및 구체화: 임대료 조정, 수선 범위, 업종 제한 등 당사자 간의 요구사항을 특약사항에 상세히 반영해야 합니다.
4. 부가세 별도 여부 확인: 월세에 대한 부가세 포함 여부를 명확히 하여 세금 관련 분쟁을 예방합니다.
5. 인수인계 목록 및 책임 명시: 권리금 계약에 포함된 시설물의 목록과 상태, 그리고 인수 후 책임 범위를 명확하게 구분합니다.
6. 원상회복 범위 구체화: 계약 종료 후 원상회복의 범위를 '최초 임차 시 상태' 또는 '현 임차인의 시설 상태' 등으로 구체적으로 명시하여 퇴거 시 분쟁을 방지합니다.

서울 강남구나 서초구처럼 상가 임대료가 높은 지역일수록 계약 금액이 크고 분쟁 시 손해 규모가 막대하므로, 민들레행정사와 같은 전문가와의 충분한 상담과 검토를 거쳐 계약서의 안전성을 확보해야 합니다.

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3.  권리금 계약 시 가장 조심해야 할 3가지! 

권리금 계약은 법적 보호를 받기 위해 순서와 내용에 각별히 유의해야 합니다. 20년 자영업 경력의 소상공인 전문 행정사로서 민들레행정사가 가장 중요하게 강조하는 3가지 조심할 점입니다.

1. 상가임대차계약보다 권리금계약을 먼저 하라:
신규 임차인이 권리금을 지급했음에도 불구하고 임대인과의 임대차계약이 불발될 경우, 권리금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 '권리금 계약의 효력은 신규 임차인과 임대인의 임대차계약 체결을 정지 조건으로 한다'는 취지의 특약을 명시하며, 임대차계약 전에 권리금 계약을 체결하여 신규 임차인의 권리금 회수 기회를 선제적으로 보호해야 합니다.

2. 특약사항에 시설 목록을 최대한 상세하게 작성하라:
권리금 분쟁의 상당수는 시설 인수인계 범위에서 발생합니다. '일체 시설'이라는 포괄적 표현보다 냉난방기 수량, 주요 집기 목록, 영업 허가 관련 서류 등을 별지첨부를 통해 상세하게 명시해야 합니다. 민들레행정사는 이처럼 계약 당사자의 요구사항을 별지첨부로 첨부하여 합의 내용을 구체적으로 정리했습니다.

3. 행정처분이나 위반사항을 반드시 확인한다:
기존 임차인이 영업하던 중 발생한 건축법 위반(이행강제금), 소방시설 위반(과태료), 기타 영업 관련 범칙금 등의 행정처분 여부를 신규 임차인이 반드시 확인해야 합니다. 신규 임차인이 이를 인지하지 못하고 인수할 경우, 전 임차인의 채무를 떠안게 될 수 있으므로, 인수 후 책임 소재를 특약에 명확히 기재해야 합니다.

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4.  전국 공인중개사 협업! 권리금 계약 전문 행정사와의 시너지 

법적 판결로 인해 권리금 계약서 작성이 공인중개사의 업무에서 분리되면서, 민들레행정사사무소는 전국의 부동산 사무실과 협업을 진행하며 상생의 모델을 구축하고 있습니다. 특히 서울 송파구, 강남구, 서초구 등 상가 임대차 거래가 활발하고 권리금 규모가 큰 지역에서 협업 문의가 이어지고 있습니다.

✅ 공인중개사와 행정사의 협업이 필요한 이유:

• 법적 안전성 확보: 공인중개사는 임대차계약서를, 행정사는 권리금계약서를 작성하여 각각의 전문 분야에 따른 법적 책임을 명확히 구분하여 계약 당사자와 중개사 모두를 법적 위험으로부터 보호합니다.
• 완벽한 계약 마무리: 권리금이 형성된 상가 거래는 임대차 계약뿐만 아니라 권리금 계약까지 완벽하게 마무리되어야 합니다. 민들레행정사는 계약 당사자의 요구사항을 반영한 권리금계약서 작성으로 계약의 마무리를 돕습니다.
• 다양한 계약서 작성 대행: 권리금 계약서 외에도 직거래매매/임대차계약서, 계약갱신에 의한 자동연장계약서, 보증금 증액 계약 등 공인중개사가 작성하기 어려운 다양한 형태의 계약서 작성을 전문적으로 지원합니다.

민들레행정사는 20년 자영업 경력을 바탕으로 소상공인과 공인중개사 대표님의 입장을 모두 이해하며, 자영업 전문 행정사로서 가장 합리적이고 안전한 계약서 작성을 통해 상생의 가치를 실현하고 있습니다.

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5.  자영업 전문 행정사의 강점: 소상공인의 입장에서 계약을 설계하다 

민들레행정사사무소는 단순히 계약서 양식을 채우는 행정 대행을 넘어, 20년 자영업 경력을 통해 얻은 실무 경험과 법률 지식을 결합하여 소상공인에게 가장 유리하고 합리적인 계약을 설계합니다.

✅ 민들레행정사의 차별화된 전문성:

• 실제 분쟁 발생 시 힘이 되는 계약서: 사소한 문제로 계약이 틀어지기 쉬운 상가 인수인계 과정에서 계약서가 힘이 될 수 있도록, 거래 부동산의 컨디션과 계약 당사자의 요구사항을 사전에 충분히 상담하여 예측 가능한 모든 분쟁 요소를 특약으로 커버합니다.
• 다양한 직거래 계약 대행: 직거래 매매, 직거래 임대차(전세, 월세), 계약 갱신, 보증금 증액 등 중개사 없이 진행되는 다양한 직거래 형태의 계약서 작성을 전문적으로 대행하여, 중개 수수료 절약과 동시에 법적 안정성을 확보합니다.
• 전국 출장 및 협업 지원: 서울 중구 동대문역사문화공원역에 위치하지만, 의뢰인의 요청에 따라 서울 송파구, 강남구, 서초구를 포함한 전국의 모든 지역으로 직접 찾아가 위임 사무를 처리합니다.

권리금은 전 임차인과 신규 임차인의 중요한 재산입니다. 민들레행정사사무소는 이 재산권이 안전하게 거래되고 보호받을 수 있도록, 가장 안전하고 믿을 수 있는 계약서 작성을 통해 자영업자 소상공인 여러분을 항상 응원하고 있습니다.

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결론: 권리금과 직거래 계약, 안전하게 전문가에게 맡기세요!

상가 직거래 임대차와 권리금 계약은 그 복잡성 때문에 반드시 전문가의 조언이 필요합니다. 법률적 위험을 줄이고, 계약 당사자 간의 합의 내용을 완벽하게 문서화하기 위해 계약서작성 전문 행정사인 민들레행정사사무소와 함께 하십시오. 서울 송파구, 강남구, 서초구 지역의 직거래 및 권리금 계약에 대한 도움이 필요하다면 언제든지 연락(📞 010-3188-7560) 주시길 바랍니다.

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